Үлескерлік құрылыс туралы заңға енгізілген өзгерістер: үлескерлерді қорғаудың жаңа бағыты

3 қыркүйек 2025

Бүгін ҚР Президенті жанындағы орталық коммуникациялар қызметінің баспасөз конференциясында ҚР ӨҚМ Құрылыс және тұрғын үй коммуналдық шаруашылық істері комитеті төрағасы Бақытжан Жүнісбеков «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау қызметтерін көрсету мәселелері бойынша кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заңы бойынша мәлімдеді.

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу халықты баспанамен қамтамасыз етудің тиімді тетігі ретінде көрсетілді. Алайда, ағымдағы сын-қатерлер, соның ішінде құрылыс салушылардың жосықсыз тәжірибесі, реттеудің жеткіліксіздігі және аймақтық құрылыс салушылардың заңды үлестік нарыққа қатысуына жоғары кедергілердің болуы заңнамалық базаны жаңарту мақсатында 2025 жылғы 30 маусымда Мемлекет Басшысымен «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына, автомобиль жолдарына үлестік қатысу және мүгедек адамдарды тасымалдау бойынша қызметтер көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң қабылданды.

Құрылыс компанияларын қаражатты заңды жолмен тартуға ынталандыру мақсатында, Заңмен Бірыңғай оператор кепілдігін алу талаптары жеңілдетілді: тәжірибе бойынша 3 жылдан 2 жылға, көлем бойынша республикалық маңызы бар қалалар мен астанада – 18 мың шаршы метрден 10 мың шаршы метрге, өңірлерде – 9 мың шаршы метрден 5 мың шаршы метрге дейін төмендетілді.

Сонымен қатар, құрылыс салушы/уәкілетті компания қысқа және ұзақ мерзімді міндеттемелерді шегергеннен кейінгі жиынтық активтердің кемінде 10 %-ына тең активке ие болуы тиіс.

Бірыңғай оператордың кепілдігі – үлес-керлердің құқықтарын қорғаудың мемлекеттік тетігі болып табылады. Ол «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ арқылы жүзеге асырылады және құрылыс салушының дефолты жағдайында нысанның аяқталуын қамтамасыз етуге бағытталған.

Құрылыс салушы мен уәкілетті компания кепілдік алу үшін «ҚТК» АҚ-на жүгініп, жобаның заңдық тазалығын, экономикалық орындылығын және тараптардың қаржылық тұрақтылығын растайтын қажетті құжаттар пакетін ұсынады.

«ҚТК» АҚ жобаға кешенді бағалау жүргізеді, оған техникалық-экономикалық, қаржылық және заңдық сараптама, сондай-ақ тәуекелдер мен қаржыландыру құрылымын талдау кіреді.

Кепілдік беру туралы шартқа қол қойылғанға дейін уәкілетті компания бас мердігермен шарт жасасуға және «ҚТК» АҚ мен инжинирингтік ұйыммен үшжақты келісімге қол қоюға міндетті. Инжинирингтік ұйым техникалық қадағалауды, құрылыс-монтаж жұмыстарының мерзімі мен көлемін бақылауды, сондай-ақ үлескерлердің қаражатын мақсатты пайдалану мониторингін жүзеге асырады.

Барлық алдын ала рәсімдер аяқталғаннан кейін «ҚТК» АҚ мен уәкілетті компания арасында кепілдік беру туралы шарт жасалады, онда тараптардың міндеттемелері мен кепілдік жағдайын тану шарттары бекітіледі.

Бірыңғай оператордың кепілдігі үлескерге қосымша мүліктік кепілзатсыз-ақ салынып жатқан тұрғын үйге ипотекалық несие рәсімдеуге, сондай-ақ «Отбасы банкі» жүйесінің құралдары арқылы зейнетақы жинақтарын пайдалануға мүмкіндік береді.

Осылайша, кепілдік тетігі үлескерлерге сенімді құқықтық қорғауды, құрылыс қаржыландыруының ашықтығын және құрылыс салушыда қаржылық тәуекелдер туындаған жағдайда жобаның аяқталуын қамтамасыз етеді.

Механизмнің негізгі қадамдары:

1. Құрылыс салушы жобалық-сметалық құжаттаманы (ЖСҚ) әзірлейді.
2. Банк құрылыс салушыны талдайды (қаржылық жағдайы, тәжірибесі, беделі және т.б.).
3. Банк арнайы шот ашады.
4. Құрылыс салушы қаражатқа кезең-кезеңімен қол жеткізеді, бұл белгілі бір құрылыс жұмыстары орындалғанын растағаннан кейін жүзеге асады.
5. Банктік келісімшартқа қол қойылғаннан кейін құрылыс салушыға үлескерлердің қаражатын тартуға жергілікті атқарушы органнан (ЖАО) рұқсат беріледі.
6. Үлескерлер қаражатты құрылыс салушыға тікелей емес, банк шоттарына аударады.
7. Банк құрылыс кезеңдерінің орындалуын тәуелсіз сарапшылар (техникалық қадағалау ұйымдары) арқылы бақылайды.
8. Банк құрылыс салушыға қаражатты белгілі бір кезеңдер орындалғаннан кейін аударады (қаңқаны тұрғызу, терезелерді орнату, инженерлік коммуникацияларды жүргізу және т.б.).
9. Банк бақылау функцияларын аяқтайды.
10. Үлескерлерге меншік құқығы беріледі.

Халықтың қаржылық сауаттылығын арттыру мақсатында Halyk, БЦК, Еуразиялық, Jusan және EGOV қосымшаларында үлестік құрылыстағы нысандарды тексеру сервисі іске қосылды.

Сатып алушылар онлайн режимде белгілі бір нысан бойынша Бірыңғай оператордың кепілдігінің немесе жергілікті атқарушы органның рұқсатының бар-жоғын тексере алады. Бұл өз кезегінде үлескерлердің алданып қалу жағдайларын және проблемалық нысандардың санын азайтады. 2025 жылдың бірінші жартыжылдығының қорытындысы бойынша сервиспен шамамен 530 мың бірегей пайдаланушы қолданды.

Жалпы, қабылданған шаралар тұрғын үй құрылысы саласындағы қызметтің ашықтығын қамтамасыз етуге, мәмілелердің қауіпсіздігін арттыруға, үлескерлердің қаражатын мақсатты пайдалануға, әлеуметтік шиеленісті төмендетуге және бюджетке түсетін жүктемені азайтуға бағытталған.

ҚР Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің баспасөз қызметі

Изменения в закон о долевом строительстве: новый вектор защиты дольщиков

Сегодня в Службе центральных коммуникаций при Президенте РК на пресс-конференции Бакытжан Жунисбеков сообщил по Закону РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью».

Участие в долевом строительстве жилья зарекомендовало себя как эффективный механизм обеспечения населения жильём. Однако текущие вызовы, включая недобросовестную практику застройщиков, недостаточность регулирования и наличие высоких барьеров для участия региональных застройщиков в законном рынке долевого строительства, обусловили необходимость обновления законодательной базы. В этой связи 30 июня 2025 года Главой государства был принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорогах и оказания услуг по перевозке инвалидов».

В целях стимулирования строительных компаний привлекать средства законным способом, Законом снижаются входные требования по способу получения гарантии Единого оператора по опыту с 3-х до 2-х лет, по объему с 18 тыс. кв.м. до 10 тыс. кв.м. в городах республиканского значения и столице и с 9 тыс. кв.м. до 5 тыс. кв.м. в регионах.

При этом, застройщик/уполномоченная компания должны иметь актив, величина которых должна быть не менее 10% от совокупных активов, остающихся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Гарантия Единого оператора — это государственный инструмент защиты прав дольщиков, реализуемый через АО «Казахстанская Жилищная Компания», направленный на обеспечение завершения строительства объекта в случае дефолта со стороны застройщика.

Застройщик и уполномоченная компания обращаются в АО «КЖК» с заявкой на получение гарантии, прилагая необходимый пакет документов, подтверждающих юридическую чистоту проекта, экономическую целесообразность и финансовую состоятельность сторон.

АО «КЖК» проводит комплексную оценку проекта, включающую технико-экономическую, финансовую и юридическую экспертизу, а также анализ рисков и структуры финансирования.

До подписания договора о предоставлении гарантии уполномоченная компания обязана заключить договор с генеральным подрядчиком и подписать трехсторонний договор с АО «КЖК» и инжиниринговой организацией, которая осуществляет технический надзор, контроль сроков и объемов СМР, а также мониторинг целевого использования средств дольщиков.

После завершения всех предварительных процедур между АО «КЖК» и уполномоченной компанией заключается договор о предоставлении гарантии, в котором закрепляются обязательства сторон и условия признания гарантийного случая.

Гарантия Единого оператора предоставляет дольщику возможность оформить ипотечный займ на строящееся жилье без предоставления дополнительного твердого залога, а также использовать пенсионные накопления через инструменты системы «Otbasy Bank».

Таким образом, механизм гарантии обеспечивает надежную правовую защиту дольщиков, прозрачность финансирования строительства и завершение проекта в случае возникновения финансовых рисков у застройщика.

Основные шаги механизма:

1. Застройщик разрабатывает ПСД.
2. Банк проводит анализ застройщика (финансовое состояние, опыт, репутация и т. д.).
3. Банк открывает специальный счет.
4. Застройщик получает доступ к средствам поэтапно, после подтверждения выполнения определённых строительных работ.
5. После подписания договора с банком застройщик получает разрешение МИО на привлечение средств дольщиков.
6. Дольщики вносят средства не напрямую застройщику, а на счета в банке.
7. Банк контролирует выполнение строительных этапов через независимых экспертов (технические надзорные организации).
8. Банк перечисляет застройщику средства по факту выполнения определённых этапов (завершение каркаса, установка окон, проведение коммуникаций и т.д.).
9. Банк завершает контрольные функции.
10. Права собственности передаются дольщикам.

В целях обеспечения финансовой грамотности населения запущен сервис проверки строящихся долевых объектов в приложениях Halyk, БЦК, Евразийский, Jusan и EGOV.

Покупатели смогут в онлайн режиме проверить наличие гарантии Единого оператора либо разрешения МИО на конкретный объект, что минимизирует количество обманутых дольщиков и проблемных объектов.

По итогам первого полугодия 2025 г. сервисом воспользовались порядка 530 тыс. уникальных пользователей.

В целом, принятые меры направлены на обеспечение прозрачности деятельности жилищного строительства, безопасности сделок, целевого использование денег дольщиков, снижение социального напряжения и нагрузки на бюджет.

Пресс-служба Министерства промышленности и строительства РК